Des livraisons à venir en périphérie, vers un potentiel renouvellement de l’offre parisienne à moyen terme ?
À l’échelle francilienne, l’offre future certaine > 5 000 m² (avec une date de disponibilité précise) représente près d’1,4 million de m² au 1er juillet 2013 dont 800 000 m² seront disponibles au cours des 12 prochains moins. Ce stock futur est en légère baisse sur 6 mois suite principalement à des livraisons récentes.
De grandes disponibilités vont continuer d’alimenter le stock notamment à La Défense, dans le Croissant Ouest et en 1ère Couronne Sud. Ainsi, le stock immédiat à La Défense sera consolidé par la livraison attendue au trimestre prochain de la Tour Eqho, ou encore de Between. Dans le Croissant Ouest, quelques programmes d’envergure seront prochainement livrés : In Out, Ardeko et Kinetik à Boulogne-Billancourt, La Défense Autrement à la Garenne-Colombes.
Bien que toujours lancés avec parcimonie eu égard à la prudence affichée par les promoteurs, investisseurs et banquiers, les lancements « en blanc » ont été un peu plus nombreux au cours des 3 derniers mois par rapport aux trimestres précédents.
7 programmes ont ainsi été mis en chantier : 4 opérations de restructuration dans Paris et 3 immeubles neufs en périphérie. Ces opérations viennent confirmer que le marché parisien pourrait connaître un renouvellement avec la livraison de surfaces rénovées ou restructurées à moyen terme. En effet, si quelques opérations phares seront prochainement livrées à l’image de Rezo et Strato dans Paris 17, plusieurs grands ensembles seront remis sur le marché entre 2014 et 2015. C’est notamment le cas dans Paris Centre Ouest avec le Tivoli ou encore le Cardinal dans Paris 2.
L’offre future probable reste conséquente et représente près de 2,8 millions de m² au travers de 125 grandes disponibilités potentielles, parmi lesquelles 85 concernent des programmes à construire ou à restructurer (pour près de 2,3 million de m²). C’est logiquement en périphérie qu’est localisée la grande majorité des programmes à développer, notamment dans le CroissantOuest et en 1ères Couronnes mais les reports se succèdent pour la plupart des 52 programmes aujourd’hui prêts à démarrer en Ile-de-France.
Une baisse des loyers faciaux contenue mais des avantages commerciaux plus importants
Après avoir enregistré une baisse continue au cours des 2 dernières années, le loyer moyen francilien pondéré pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées semble se stabiliser depuis le début d’année 2013 pour s’afficher à 293 € HT HC/m²/an en fin de semestre. Le loyer moyen francilien pour les surfaces en état d’usage reste figé à 216 €.
Les propriétaires restent sur la défensive et n’hésitent pas à revoir leurs valeurs de présentation tandis que les utilisateurs sont à l’affut de propositions séduisantes sur les valeurs faciales et surtout économiques. Ainsi, les avantages commerciaux restent élevés et ont même eu tendance à augmenter ces derniers mois.
En contrepartie d’un engagement ferme de longue durée pour une prise à bail > 2 000 m², les propriétaires sont prêts à accorder en moyenne 2 à 2,5 mois de franchises par année d’engagement, certains grands utilisateurs pouvant obtenir jusqu’à 3 mois de franchises. Sur le marché des petites et moyennes surfaces, elles tournent autour d’1,5 mois par année d’engagement.
Pénurie sur le « prime » parisien, rebond à relativiser à La Défense et dans le Croissant Ouest
Le loyer moyen « prime » de Paris Centre Ouest poursuit sa baisse et passe sous la barre des 700 € HT HC/m²/an ce trimestre, à 689 € HT HC/m²/an (- 7 % sur un an). Bien qu’un certain nombre d’utilisateurs manifeste toujours un intérêt prononcé pour des immeubles de qualité, à des adresses prestigieuses, ce type de locaux reste rare et la baisse de loyer observée s’explique en partie par cette pénurie d’offre « prime » constatée.
À La Défense, le loyer moyen « prime » enregistre une hausse de + 10 % sur le trimestre, à 460 €, après avoir graduellement baissé depuis 2011. Ce rebond, relatif, est principalement lié au dynamisme observé sur le marché 1 000 m² – 5 000 m² où des prises à bail de surfaces dans des tours de qualité, à des valeurs avoisinant 500 € HT HC/m²/an pour les meilleurs actifs ont tiré la moyenne à la hausse. Néanmoins, cette évolution masque la tendance générale qui se dégage de ce marché, certains propriétaires continuant à adapter leurs loyers de présentation afin de susciter l’intérêt d’utilisateurs potentiels, très attentifs aux éléments de coûts.
Dans le Croissant Ouest, le loyer moyen « prime » s’affiche à 479 €, en retrait sur le trimestre en hausse de + 6 % sur un an.
Des prises à bail d’immeubles de qualité, localisés principalement à Boulogne-Billancourt mais aussi à Neuilly-sur-Seine, sont à l’origine du maintien de ce loyer à un niveau relativement élevé, notamment eu égard à la baisse de loyers opérée sur les offres concurrentes encore disponibles sur ces marchés.
Perspectives : un marché de crise mais pas en crise
La demande placée de la première partie de l’année reflète la situation économique actuelle. D’un côté, elle favorise les mouvements afin de réduire les dépenses immobilières et de l’autre, et c’est le facteur dominant pour le moment, elle les limite en raison du coût immédiat du déménagement et du manque de perspectives. Les renégociations resteront ainsi une alternative forte à la mobilité des entreprises, les propriétaires étant prêts à de franches concessions pour éviter la vacance de leurs plateaux. Cette attitude sera cependant une des clés de la 2ème partie de l’année. En effet, le « repricing » opéré ces derniers mois crée des opportunités et peut modifier le résultat des arbitrages prix/localisation des utilisateurs. Cette recherche d’économies pourrait ainsi avoir un impact – certes mesuré – tant sur les volumes que sur les zones et communes concernées. A cet égard, la bonne performance du Croissant Ouest au 1er semestre en est l’illustration.
D’autre part, la demande exprimée qui est assez qualifiée et les projets de déménagements qui demeurent d’actualité montrent que le marché n’est pas bloqué, même s’il reste un marché de crise.
Ces éléments de court terme laissent la barre des 2 millions de m² atteignable en 2013. À plus long terme, seul un retour franc de la croissance économique et de la confiance amélioreront sensiblement l’activité du marché.
A propos de CBRE
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