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IMMOBILIER NEUF MOINS CHER QUE L’ANCIEN !

Contrairement aux idées reçues, l’immobilier neuf coûte tout frais confondus bien souvent moins cher que l’immobilier ancien, c’est ce que nous allons vous démontrer. Afin d’illustrer ce cas de figure méconnu, nous comparerons l’acquisition d’un appartement ancien de type 4 pièces, situé dans un commune classique de l’ile-de-France, avec ascenseur et parking, que nous opposerons à un appartement neuf. Nous avons sélectionné 2 annonces en date du 13 mars 2012

ANCIEN – – – Appartement de 4 pièces principales:
 » Dans belle résidence verdoyante avec interphone et gardien, 4 pièces comprenant entrée, séjour double, cuisine, cellier, 2 chambres, dressing, salle de bains, WC. Jardin privatif: 40 m²; Cave + parking extérieur. 400 000 € – 90m² – Classe Energétique D ( 225 Kw /H) année 1970 – soit : 4444 €/m²  »

NEUF – – – Appartement de 4 pièces principales
 » Dans un quartier en plein renouveau, cette résidence de 55 logements du studio au 5P duplex se déploie dans le futur éco-quartier de la Marine à Colombes. D’une architecture originale, de nombreux balcons et loggias ainsi que des jardins suspendus agrémenteront la plupart des appartements qui bénéficieront de prestations de qualité: parquet dans l’entrée et le séjour, chauffage urbain… En juin 2012 le tramway T2 mettra la Défense à 10mn et cet ensemble immobilier bénéficiera de la TVA à 7% sous condition de ressources. Les fourchettes de prix sont en TVA à 19,6%. 366 000 € – 82m² – Classe Energetique A ( 50 Kw/H ) année 2014 – Soit : 4463 €/m²  »

Il conviendra de constater aisément, que ces 2 deux annonces d’appartements de 4 pièces sont, en prix au m², quasiment identiques. Nous remarquerons également, qu’il est tout à fait possible de trouver un appartement NEUF moins cher (366 000 € – 82m²) qu’un appartement ancien (400 000 € – 90m²), avec une différence de 8m² en faveur de l’ancien. Mais prenant en compte le travail remarquable des architectes en matière d’optimisation et de rationalisation des surfaces des logements neufs, ce différentiel de 8m² autrefois perdu dans l’existence de longs couloirs, est aujourd’hui bien mieux exploité dans la distribution des entrées et des pièces à vivre.

Frais de mutation ou « frais de notaire » , liés à l’acquisition d’un bien immobilier, il est important de noter que la encore le neuf est plus avantageux que l’ancien. En effet, en prenant toujours nos deux exemples cités en référence, il conviendra de vous acquitter d’environ 27 000€ pour l’achat de l’appartement ancien, contre 7 000€ pour l’appartement neuf. Là encore, le bénéfice de 20 000€ est en faveur du neuf . Cette différence se traduira donc pour vous, par un prêt moins élevé, et par conséquent par une mensualité de remboursement plus faible.

Frais annexes de copropriété , Il est important noter qu’un achat dans l’ancien vous exposera dans les 10 années à venir, à un éventuel vote de ravalement, de réfection de toiture, de rafraichissement des halls et cages d’escalier, et que la facture, même si celle-ci sera répartie par millièmes correspondant à la surface de votre appartement, il pourra vous en coûter pour un 4 pièces aux environ de 10 000€ pour un ravalement. L’immobilier neuf quant à lui, vous permettra de bénéficier d’une garantie biénale , et décennale, vous mettant ainsi à l’abri d’éventuels frais de copropriété durant 10 ans.

Charges de copropriétés , dans le neuf la norme (RT 2005) prévoit de réduire encore la consommation d’énergie de 15 % par rapport à la norme précédente, la RT 2000. Le bénéfice de ces normes permet pour les habitants de ces logements neufs un meilleur confort de vie grâce à une isolation renforcée et des charges maîtrisées. En effet, le simple fait d’équiper les parties communes de détecteur de présence, permet de réaliser une économie d’énergie et d’argent. Lorsque la configuration le permet, les parties communes pourront également être éclairées par la lumière du jour. De nombreux programmes sont également équipés de panneaux solaires photovoltaïques. Ils produisent donc leur propre électricité, ensuite utilisée pour l’éclairage des jardins et les parties communes. Là encore une répercussion directe en terme de maîtrise et réduction des charges de copropriété.

A contrario, dans l’ancien les batiments sont extrêmement energivores, la moyenne des constructions ont un classement énergétique de catégorie D 225 Kw /h pouvant atteindre 380 Kw /h. Les causes principales résultent dans l’inéxistence de matériaux d’isolation comme: les fenêtres en simple vitrage, l’absence de joints d’étenchéité des batis de fenêtres et portes, l’absence de doublage isolant des murs, des combles ou greniers, les grilles de ventilation … Par ailleurs, les parties communes s’éclairent en intégralité à chaque allumage de la minuterie, dès l’entrée dans le hall. Il n’est pas rare de constater également dans les copropriétés équipées de chauffage central collectif, la présence de radiateurs dans les halls et escaliers, afin de maintenir une chaleur agréable à l’ensemble des habitants. Outre le fait que l’ancien ne respecte donc absoluement pas les normes actuelles, ce gaspillage d’énergie est fatalement reporté sur le montant de vos charges de copropriété.

Le Grenelle de l’Environnement dans le cadre de la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre, impose le respect de la norme de construction BBC qui sera obligatoire dès le 1er janvier 2013, pour toute construction neuve. Sans attendre cette échéance les promoteurs ont su s’adapter et à ce jour plus de 80 % des nouveaux logements entrent déjà dans le cadre du BBC ( bâtiment basse consommation – limitant ainsi la consommation de 50Kw/h , en opposition à l’ancien qui se situe à 250/380 Kw/h ).
Le label Bâtiment basse consommation – Effinergie® (nom officiel du BBC) est réservé aux logements consommant moins de 50 kWh par mètre carré et par an variable selon les régions en fonction du climat. Les labels sont délivrés par des organismes certificateurs indépendants comme Cerqual ou Promotélec. Pour être certifiées BBC-Effinergie®, les fuites d’air vers l’extérieur ne doivent pas dépasser 1 m3 par mètre carré de paroi et par heure.

Impôts fonciers – ou taxe foncière , sachez que les logements neufs sont exonérés du paiement de la taxe foncière pendant deux ans. Toutefois, pour encourager l’acquisition d’un logement neuf BBC, l’exonération peut être portée à cinq ans. Cette exonération, s’appliquera sous conditions de décision par les collectivités territoriales (communes, départements, régions). Pour être éligible à ce prolongement d’exonération, les logements neufs devront être achevés depuis le 1er janvier 2009 et devront avoir une performance énergétique inférieure au minimum imposé par la législation en vigueur. Cette exonération complémentaire commence à partir de la troisième année suivant celle de l’achèvement et s’ajoute donc à l’exonération de base. Un logement neuf « BBC 2005 » bénéficiera donc d’une exonération de taxe foncière durant sept années !