Une étude de l’EDHEC sur les rendements de l’immobilier résidentiel en Île-de-France a été menée par le Directeur de la recherche de l’EDHEC, Stéphane Grégoir.
Résumé recherche :
Les rendements immobiliers sont un élément important du choix pour un ménage du mode d’occupation de son logement (achat ou location) ou pour un investisseur de la composition de son portefeuille. En l’absence d’information au niveau des biens et selon leur localisation, il est usuellement fait usage de ratio de moyennes de loyer sur des moyennes de prix pour des aires géographiques étendues avec l’idée que l’hétérogénéité des biens est neutralisée par cette approche. Ceci produit en fait des mesures biaisées et incomplètes car ne prenant pas en compte ni l’impact différencié de la structure des biens pour chacune des grandeurs loyer et prix, ni le risque de vacance d’un bien en location. En nous appuyant sur les données relatives au loyer issues d’un panel de 40000 logements suivis par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) et les transactions immobilières de la région Île de France présente dans la base de la Chambre des Notaires de Paris et de l’Ile-de-France, nous construisons une mesure annuelle des rendements locatifs et en capital sur la période 1996-2007. Cette mesure est localisée et différenciée selon les caractéristiques physiques des biens. Elle prend en compte le risque de vacance. Nous illustrons ainsi une sensible et persistante hétérogénéité des rendements locatifs dans Paris et la Petite Couronne. Les rendements locatifs moyens ont baissé sur la période, mais les différences de rendement entre quartiers et communes sont restées relativement stables. Ils sont ainsi passés de 5,14% en 1997 à 2,49% en 2004 dans Paris et de 5,35% à 3,71% pour la Petite Couronne. Ces chiffres moyens cachent en fait des différences de rendements à un niveau de localisation plus fin qui se sont maintenues. Au total, les quartiers du Nord du Paris, les communes au Nord de Paris et au sud du Val-de-Marne présentent les rendements locatifs élevés alliant des prix faibles et des loyers en regard relativement plus élevés. L’impact de la vacance est modulé selon la nature du bien. Il représente en moyenne un point de rendement, mais est plus important pour les studios que pour les grands appartements. Ceci réduit l’écart de rendement moyen entre ces deux types de biens, mais le studio présente en moyenne un rendement net de la vacance supérieur. Sur la période de mesure qui correspond à une hausse prolongée des prix des logements, les rendements en capital semblent évoluer en partie selon l’hétérogénéité des rendements locatifs. Les zones de rendements initialement les plus attrayants connaissent des rendements en capital plus importants réduisant quelque peu à terme les différences de rendements locatifs. Enfin, si les rendements immobiliers sur la période, gains en capital inclus, dominent les rendements d’autres actifs financiers, il faut souligner que leur dispersion est grande. Ces placements sont associés à un risque non négligeable.
Source : noirsurblanc.com
