CREDIT IMMOBILIER : LES MYSTERES DU TEG (Taux Effectif Global)

1° DEFINITION :

La plupart des acquéreurs qui ont eu, ou auront recours à un crédit bancaire immobilier, ne savent pas précisément ce qu’est un Taux Effectif Global.

Le TEG synthétise l’ensemble des frais liés à l’emprunt bancaire, à savoir :

· Le taux d’intérêts

· Le taux d’assurance

· Les éventuels frais de dossiers bancaires

· Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou Hypothèque)

2° L’ERREUR COURANTE :

Lorsque les acquéreurs font les démarches de recherche de financement, ils comparent les offres en ajoutant simplement le taux d’intérêts et le taux d’assurance décès-invalidité.

Ainsi, pour grand nombre d’entre nous, un taux d’intérêt de 3,50% associé à une assurance emprunteur de 0,50% revient strictement au même qu’un taux d’intérêt de 3,80% associé à une assurance à 0,20%, puisque la somme fait bien 4,00% pour les 2…

ERREUR ! Petit exemple :

Montant de Prêt : 200 000€

Durée : 20 ans

Taux d’intérêts : 3,50%

Taux d’assurance : 0.50%

Taux Effectif Global : 4,31%

Mensualité Assurance Comprise : 1245.32€ / mois

Montant de Prêt : 200 000€

Durée : 20 ans

Taux d’intérêts : 3,80%

Taux d’assurance : 0.20%

Taux Effectif Global : 4,12%

Mensualité Assurance Comprise : 1225.32€ / mois

ð Soit une économie de 6000€ pour la seconde solution !!!

3° POURQUOI UNE TELLE DIFFERENCE ?

Tout simplement parce que la base de calcul du taux d’intérêts est totalement différente de celle du taux d’assurance.

En effet, le montant des intérêts est calculé chaque année sur la base du capital restant dû. Ainsi, un crédit de 200 000€ à 3,50% sur 20 ans sera « taxé » de 3,50% x 200 000€ = 7000€ d’intérêts la 1ère année, puis de « seulement » 3.50% x 193097€ = 6758€ la seconde année, jusqu’à atteindre 258€ la dernière année.

Le taux d’assurance affiché, lui, est un taux sur la base du capital initial emprunté. Ainsi, les annuités d’assurance sont considérées comme constante jusqu’à la fin du prêt (même si certains assureurs proposent des primes d’assurance dégressives en fonction du Capital Restant Dû, le taux affiché est fonction du Capital Initial).

Mathématiquement, il n’est donc pas possible d’additionner simplement le taux d’intérêts et d’assurance, puisque leur base de calcul n’est pas les mêmes. C’est comme additionner des pommes et des oranges ! Pour un taux identique, le montant d’assurance est bien plus important que le montant d’intérêts.

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Brice TRUCHET

In&Fi Crédits

Directeur Associé

Mob : 06.34.07.86.98

Tel : 01.47.17.04.43

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In & Fi Crédit Puteaux – La Défense

33 rue Godefroy

92800 Puteaux

Source : In & Fi Crédit Puteaux

Publié le 10 septembre 2010
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