Les critères de choix des locaux
Alain Roy et Jean de Beaufort ont aussi présenté un sondage réalisé 01/02/2010 auprès de 1 000 professionnels de l’immobilier lors du Point Marché KEOPS sur les critères de choix des locaux. Il en ressort que pour 46% des personnes interrogées, le critère le plus important est le coût (loyer, prix, charges…), pour 41% la localisation et les transports, pour 7% la rationalité, pour 1% l’architecture, pour 1% les services et prestations. Fabrice Amic, le lendemain, a lui aussi abordé le problème et présenté les critères d’importance comme la localisation – dessertes, la surface, les caractéristiques physiques particulières et prestations mais aussi la nature du contrat. « Pour l’emplacement-desserte, il faut prendre en compte l’activité de l’entreprise, les lieux de résidence des salariés et du chef d’entreprise », a-il souligné. Le critère de surface est important aussi: une grande surface coûte cher en charge et en entretien mais il faut tout de même avoir une surface qui permette à l’entreprise d’évoluer. Pour les bureaux il faut compter 15 à 20 m² par personne. « Il y a aussi bien sûr des caractéristiques liées à l’activité. Pour les entrepôts, il faut voir si l’entreprise a besoin de place en largeur ou en hauteur par exemple, il faut vérifier l’accessibilité pour les camions etc. ». La nature du contrat compte aussi beaucoup dans la sélection des bureaux suivant la dynamique de l’entreprise et de la stratégie d’implantation.
Les valeurs locatives des Bureaux, Locaux d’Activités et des Commerces
Alain Roy a aussi donné quelques notions sur les valeurs locatives de bureaux. « Les valeurs locatives varient énormément. On est obligé de donner des fourchettes très larges », a-t-il souligné. Sur Paris, dans le quartier centrale des affaires, les bureaux neufs ou restructurés peuvent atteindre 550 à 800 € HT HC / m² / an et les bureaux de seconde main 350 à 600 alors qu’en province et dans les agglomérations moyennes, les premiers sont entre 130 et 180 € HT HC / m² / an et les deuxièmes entre 90 et 140. En ce qui concerne les charges locatives, pour les immeubles non de grande hauteur, elle varie de 40 à 80 € / m², pour les immeubles de grande hauteur de dernière génération de 55 à 70 € / m² et pour les immeubles de grande hauteur d’ancienne génération de 100 à 200 € / m² (Généralement hors chauffage). Les taxes immobilières sont, elles, pour les bureaux en île de France, réparties selon trois zones: 11,30 € / m²; 6,70 € / m²; 3,20 € / m² tandis que les taxes foncières vont de 10 à 25 € / m² (en forte hausse).
Jean de Beaufort a quant à lui fait le point sur les locaux d’activités et de logistique. En 1ère couronne, pour les premiers, les prix peuvent atteindre 85 à110 € HT HC / m² / an pour les bâtiments de dernière génération et 50 à 90 pour les bâtiments anciens, contre 50 à 70 en province pour les dernières générations et 40 à 60 pour les bâtiments anciens. Pour les locaux de logistique, en Ile de France, les prix atteignent 40 à 48 € HT HC / m² / an pour les bâtiments de dernière génération et 35 à 45 pour les bâtiments anciens, contre 35à 43 en province pour les premiers et 30 à 40 pour les deuxièmes.
Les commerces constituent un cas particulier. Un commerce peut se louer entre 50 et 8000 euros du m² suivant la localisation, la configuration des locaux (linéaire façade, niveaux, ..) etc. « On est obligé de donner des fourchettes encore plus large. Il faut aussi savoir que la cession de droit de bail se fait de moins en moins sauf sur les emplacements Prime », a conclu Alain Roy.
Source : BureauxLocaux.com
