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ANALYSE DE MARCHE: Pour l’immobili​er: RDV a Berlin!

Suite à la publication de trois études (PWC, GSW et CityReport) sur l’immobilier européen et berlinois, ADEN Immo décrypte pour vous les fondamentaux. Et la conclusion est simple : Berlin est la ville où investir, que ce soit pour un projet de vie ou pour un placement immobilier.

Berlin : LA capitale européenne où investir

L’étude « Emerging Trends in Real Estate Europe 2013 »1 publiée par PWC et Urban Land Institute il y a quelques jours présente les tendances émergentes de l’immobilier européen. Il en ressort que Berlin se place en 2nde position des 27 villes où investir en 2013, juste derrière Münich, et devant Londres et Istanbul. La capitale allemande a donc gagné 8 places au classement par rapport à 2011, alors que Paris stagne à la 6ème place.
Après avoir ensorcelé les artistes, designers et étudiants, la ville séduit aujourd’hui de multiples start up’s avec sa « Silicon Allee », mais aussi énormément de sociétés de services… et de touristes !
Les experts s’accordent à dire que 2013 sera une année clé et attirera tant institutionnels que particuliers, allemands qu’internationaux.

David Nguyen, co-fondateur d’ADEN Immo, constate : « En 2012, 34% des particuliers, investisseurs ou promoteurs ayant acheté dans la capitale allemande étaient étrangers – Italiens, Russes et Français en tête. L’immobilier berlinois est un marché porteur, quel que soit le projet qui y est lié : installation, pied à terre, investissement, programme immobilier… »

Berlin : un marché en croissance près de 4 fois moins cher que Paris
L’étude de GSW2, concentrée sur Berlin, observe une forte croissance de l’immobilier, due à plusieurs facteurs :
– Le premier concerne le cadre de vie exceptionnel pour une grande ville, et la qualité des biens immobiliers et des infrastructures, de plus en plus reconnus: la ville de Berlin, comme les gros investisseurs, participe à la rénovation et la réhabilitation de quartiers complets.
– Le deuxième, lié au précédent, est la migration que connait la capitale allemande. Le rapport de CityReport prévoit une croissance de 250 000 habitants à l’horizon 2030. Dès aujourd’hui et pour la prochaine décennie – il manquera plus de 10 000 logements par an3. Dans les quartiers prisés de Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte et Neukölln, la population a d’ores et déjà augmenté de plus de 5% par rapport à 2011.

1 http://www.pwc.fr/emerging-trends-in-real-estate-2013.html
2 https://www.gsw.de/files/1213/5877/5420/WMR_2013_DE_WWW.pdf
3 http://www.city-report.de/pdf/files/Rating_City_Report.pdf

– La troisième cause est le très faible taux de propriétaires à Berlin. Alors que la moyenne nationale est de 46%, contre près de 58% en France4, seuls 15% des berlinois sont propriétaires de leur logement5. Le réservoir de propriétaires est particulièrement important.
– Enfin, face à la crise, l’investissement immobilier reste un réflexe sûr. Berlin, en tant que capitale du grand pays européen le moins touché par la crise, est une valeur refuge.
D’après GSW, le prix médian a augmenté dans certains quartiers de 19,9% en un an, tandis que l’augmentation moyenne est de l’ordre de 10%. Malgré cela, le prix médian n’atteint aujourd’hui que 2258€/m², soit 3,75 fois moins qu’à Paris !

Berlin : une bulle immobilière ?
« Nous aurions tort de croire que cette hausse des prix s’apparente à une bulle immobilière, déclare Arnaud Schott, co-fondateur d’ADEN Immo. Il ne faut pas oublier que nous partons de prix extrêmement bas, a fortiori pour une capitale. De plus, les loyers suivent la même tendance et le taux de propriétaires est encore très inférieur aux autres villes. Par ailleurs, le pouvoir d’achat immobilier des Berlinois – c’est-à-dire le nombre de m² que l’on peut acheter avec un salaire moyen – est trois fois supérieur à celui des Parisiens. Tous ces facteurs parlent plus pour un alignement de Berlin sur d’autres capitales ou d’autres villes allemandes, plutôt qu’une bulle immobilière, sans pour autant suivre le triste exemple de Paris. Le marché de l’immobilier berlinois a donc encore de beaux jours devant lui !» Cette analyse est largement partagée en Allemagne.

De quoi redonner le sourire quand on parle d’immobilier !

4 http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=T10F072
5 https://www.destatis.de/DE/PresseService/
Presse/Pressemitteilungen/2012/03/PD12_093_122.html

A propos d’ADEN Immo
Créée en 2008, ADEN Immo est la seule agence immobilière franco-allemande avec des bureaux à Paris et à Berlin. La société s’est vite imposée comme l’interlocuteur privilégié des Français souhaitant s’installer ou investir à Berlin, avant de diversifier son offre. L’équipe, binationale, assure aujourd’hui un suivi personnalisé – de la définition du projet immobilier jusqu’au transfert de propriété, voire la gestion locative – auprès de ses clients notamment francophones, germanophones et anglophones, tant à Paris qu’à Berlin. Le credo était de faire tomber les barrières juridiques et linguistiques que peuvent représenter un achat immobilier à l’étranger. Pari réussi tant sur le marché parisien que berlinois ! En pleine croissance grâce à un service de qualité et un bouche-à-oreille efficace, l’entreprise s’agrandit en 2013.

Fondateurs : David Nguyen et Arnaud Schott
Vol. d’affaires 2011 : 24 millions d’euros
Vol. d’affaires 2012 : 35 millions d’euros