FORTE PROGRESSION DU RESULTAT COURANT
Loyers nets : 62,8 M€ (-1,1 %)
Résultat courant : 16,7 M€ (+89,4 %)
Résultat net : -2,7 M€ (vs -37,3 M€)
Cash-flow opérationnel : 74,1 M€ (+55,3 %)
Valeur du patrimoine (droits inclus) : 1 089 M€ (-4,9 % à périmètre constant)
Actif net réévalué (hors droits) : 29,7 € par action
Le Conseil d’Administration d’Affine, réuni le 5 mars 2010, a arrêté les comptes audités de l’exercice 2009. Dans un environnement de marché difficile, Affine a poursuivi sa stratégie de foncière de rendement et a privilégié son recentrage par des cessions et des investissements ciblés.
1) FORTE PROGRESSION DU RESULTAT COURANT CONSOLIDE (+89 %)
Malgré une croissance soutenue des loyers facturés (+5,1 %), les revenus locatifs affichent une légère baisse (-1,1 %) en raison d’honoraires de commercialisation plus élevés. Par ailleurs, le groupe enregistre la poursuite de la diminution de la contribution des opérations de location financement (3,8 M€ vs 5,9 M€) et une marge quasiment nulle pour les opérations immobilières (vs 2,2 M€ en 2008). En conséquence la marge opérationnelle est en retrait de 7,6 %. Le taux de vacance financière (hors Banimmo et immeubles en restructuration) s’établit au 31 décembre 2009 à 7,9 %, en hausse par rapport à fin décembre 2008 (6,0 %), conformément aux attentes du groupe compte tenu du contexte économique.
Le résultat courant atteint néanmoins 16,7 M€, en forte progression (+89,4 %) grâce à la nette amélioration du résultat financier (+12,1 %), entraînée par la chute des taux d’intérêt depuis l’été 2008 et la réduction de l’endettement, à la baisse sensible des charges d’exploitation (-4,8 %) ainsi qu’au remboursement d’une créance de carry-back (5,1 M€).
Une politique active de cession d’actifs immobiliers (163 M€ dont 117 M€ pour Banimmo) a permis de dégager un montant de plus-values représentant 3,6 fois celui de l’an dernier et de porter le résultat courant après cession à 41,5 M€, en hausse de +163,0 %.
En dépit d’un nouvel impact négatif de la variation de juste valeur des immeubles (-43,7 M€) et des instruments financiers (-7,6 M€), le résultat net se redresse ainsi fortement (-2,7 M€ contre -37,3 M€ en 2008).
2) SENSIBLE HAUSSE DU CASH-FLOW OPERATIONNEL (+55 %)
Bénéficiant de cette forte croissance du résultat courant, la capacité d’autofinancement du groupe (hors coût de l’endettement et impôt) a progressé de 8,6 % pour s’établir à 54,3 M€.
La forte amélioration du BFR (18,0 M€ vs -1,4 M€), essentiellement due au déstockage de l’opération Azuqueca (14,5 M€), conduit à un cash-flow opérationnel en nette croissance (+55,3 %) pour atteindre 74,1 M€.
3) BAISSE MODEREE DE LA VALEUR DU PATRIMOINE (-4,9 %)
La juste valeur du patrimoine immobilier s’élève à 1,089 milliards d’euros (droits inclus) en légère baisse (-4,6 %) par rapport à fin 2008, résultant pour l’essentiel de la variation de la juste valeur à périmètre constant (-4,9 %) au premier semestre. Le montant important de cessions a en effet été très largement compensé par 130,8 M€ d’investissements : opérations nouvelles (ensemble commerciaux de centre-ville à Arcachon, Nîmes et Paris) ou « capex » sur les immeubles en portefeuille.
En conséquence, l’Actif Net Réévalué (hors droits), déduction faite des quasi-fonds propres, recule de 39,5 M€ (-14,1 %) par rapport à fin 2008 pour s’établir à 241,1 M€ à fin 2009, soit 29,7 € par action. En dépit d’une hausse en 2009 de 25 %, l’action Affine (16,25 €) présente encore une décote de 45,3 % au 31 décembre 2009. Droits inclus, l’ANR par action est de 35,9 €.
4) ROBUSTESSE DE LA STRUCTURE FINANCIERE
Au 31 décembre 2009, la dette financière nette du groupe s’élève à 693 M€ (contre 754 M€ à fin 2008) et représente 1,7 fois le montant des fonds propres. Pour l’activité de foncière stricto sensu, le ratio LTV (dette bancaire nette / valeur de marché des immeubles droits inclus hors VEFA et des sociétés mises en équivalence) s’établit à 58,1 % (contre 56,6 % à fin 2008), en raison de la baisse de la valeur des immeubles et en dépit de la sensible réduction de la dette financière.
Cet endettement est maîtrisé grâce à :
– un accès au financement bancaire à un coût satisfaisant. Ainsi, plus de 150 M€ de crédits nouveaux ont été mis en place au cours de l’année, afin de financer les investissements nouveaux et de refinancer des actifs en portefeuille ;
– un coût moyen sur l’année de 3,8 % en 2009 (coût de couverture inclu) ;
– une dette à taux variable du groupe couverte en quasi-totalité contre le risque de taux ;
– une durée moyenne de la dette de 6,3 ans (hors Banimmo).
Enfin, aucun crédit ne donne lieu au 31 décembre à la mise en jeu d’une clause d’exigibilité anticipée partielle ou totale en raison d’un défaut dans le respect des ratios financiers devant faire l’objet d’une déclaration à cette date.
5) DIVIDENDE EN HAUSSE DE 20 %
Compte tenu des bons résultats du groupe, il sera proposé à l’Assemblée générale du 23 avril 2010 le versement d’un dividende global de 1,2 € par action (soit un total de 9,7 M€) au titre de l’exercice 2009, dont l’acompte de 0,3 € déjà payé en novembre 2009, contre 1,0 € pour l’exercice précédent. Ce dividende porte le rendement du titre Affine à 7,4 % par rapport au cours au 31 décembre 2009.
Source : Citigate Dewe Rogerson
